住宅小区的公共收益由谁来管理？应该用在哪些地方？是近年来大家普遍关注的问题。住宅小区公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共有设施设备）依法开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。这就包括了利用公共场地引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；利用架空层等公共空间经营产生的收入等等。

小区博饼费由公共收益支出？报账金额比发票金额高一倍 物业与业委会扯不清

这样的公共收益，其实与小区每一位业主和住户息息相关，但大多数人对这部分资金的收入与支出并不了解。我们来看几个案例。不久前，文屏山庄的业主发现小区物业公示的一份公共收益明细中，有一笔“中秋博饼”活动费写的是5万多元，但业主记得当时博饼的奖品很普通，于是怀疑这笔记账有问题。

报账金额比发票金额高一倍 物业与业委会扯不清

记者调查发现，小区的公共收益明细表记录，此次博饼活动的支出为53690.45元。然而在小区另一份《公共收益/公维金使用报销单》中却记录，博饼活动的总金额为107380.9元，由物业与业委会各承担一半。对此，业委会主任表示，自己当时没有仔细看就签字了，而物业经理则表示，可能是表格弄错了。

调查人员对话同佳（厦门）物业有限公司经理：我看这张（报销）单子上写的10万多元，真实到底是买10万多元还是5万多元，这个可能是有误吧？

也就是说，物业公司先垫付的博饼费用为5万多元，但向业委会申请报销时，费用却变成了10万多元，按照“各承担一半”的约定，就得从小区的公共收益中支出5万多元，这样一来，等于博饼的全部费用都由业主承担，物业公司既当了好人又分文不出。

开展专项审计核查 发现侵害业主利益问题

于是，市住建局指导梧村街道聘请会计师事务所进驻文屏山庄，对同佳物业自服务该项目以来的共有资金收支情况等开展专项审计核查工作。最后明确：同佳物业没有按项目活动真实金额填列报销单，项目活动费用列支也没有取得业委会审批；小区业委会单据审核人员没有严格审核报销单据，错误未被及时纠正。也就是说，如果没有业主及时通过公示的明细发现这个问题，这笔本不该由业主承担的费用将全部由小区公共收益支出。

一小区为业主发红包：共发放约24.4万元 资金来自于公共收益结余

当然，也有一些小区在公共收益管理这块做得比较好，甚至还能用公共收益的结余为业主“发红包”，继续来看。

2024年1月底，枋湖新村一些小区业主拿着身份证、房产证，来到物业管理处准备领取现金分红。经过信息确认、签字后，业主周大姐领到了1600多元的现金，成为小区第一位领到分红的业主。

枋湖新村小区业主 周大姐：（您刚刚数了一下大概多少？）1675元。现在心情感觉怎么样？心情很好。

枋湖新村小区业主 张女士：有700多元，很激动，希望我们小区各方面再上一个新台阶。

据介绍，枋湖新村小区先前属于开放式无物业、无业委会的安置房小区，后引进物业公司进驻管理。截至分红时，小区的公共收益结余有170多万元。经过小区业主大会协商，最终决定将部分公共收益发放给全体业主。当时小区共有260多户住户，按照产权面积每平方10元的标准，分红总共花掉了约24.4万元。

枋湖南社区居委会委员 陈家鑫：小区公共收益本来就属于全体业主所有，我们相当于取之于民、用之于民，通过发放公共收益，能让业主享受到分红。同时也是保障业主的合法权益，让居民的获得感，幸福感进一步提升，然后也激发大家参与到小区的管理和治理当中。

《福建省住宅小区公共收益管理办法》本月施行：公共收益权属明晰 使用程序更加简化

不难看出，在小区公共收益管理这方面，规范与不规范的差距有多大。为了进一步加强小区公共收益管理，本月起，《福建省住宅小区公共收益管理办法》开始实施。办法在公共收益的经营、账户管理以及使用程序等方面做出了更加明晰、简化的规定，同时，首次提出公共收益可用于抵扣物业费、水电公摊费用等。

公共收益权属明晰 使用程序更加简化

办法明确，公共收益归全体业主共有；共有部分经营事项，应当经业主依法共同决定，并签订合同或协议；鼓励业主委员会或物业服务企业制定小区公共收益年度使用计划，经业主依法表决同意后按计划实施，业主大会可在管理规约中采取一次性授权方式，明确物业服务企业或业委会使用公共收益的情形、条件、额度和程序，简化公共收益使用程序。

物业水电费用可以抵扣 房屋保险和体检也能用

作为业主，普遍关心小区公共收益怎么花。办法明确，公共收益可用于维修、更新和改造住宅小区电梯、照明、消防设施、绿地、道路等共有部分以及业主委员会工作经费等公共开支，还首次提出可用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用、甚至可用于房屋保险和体检等，为业主提供更多选择。

高林居住区居民 ：特别我们住在保障性住房，可以说都是困难户，这个一改革以后，对我们确实是受益匪浅，确实是不错的方案，可以少交物业费。

在财务审计方面，为避免增加公共收益年度审计费用，《办法》采取了分类施策的策略。对年度公共收益为5万元以下的，经公示无异议的，可不进行审计；对年度公共收益为5万元（含）以上的，每年审计1次。同时，鼓励有条件的物业管理主管部门使用财政资金聘请第三方审计机构实行统一审计。

《办法》还增加了“业账社审”条款，鼓励将“业主委员会管理的公共收益收入、支出由居（村）民委员会监督指导的管理制度”写入管理规约、业主大会议事规则，并制定公共收益财务监管制度，由居（村）民委员会成立业账监管小组，负责对业主委员会的收支情况进行审核和监督。

公共收益须设专账 及时公示收支情况

市住建局近日下发通知，要求各区住建局和相关单位组织开展专题培训，确保办法能准确落地，各物业企业、业主委员会要严格按照办法要求，加强公共收益管理，单独开设公共收益银行账户并设专账，及时对公共收益收支情况进行公示，各区各街镇还将加强对住宅小区公共收益管理的监督。

汇嘉（厦门）物业管理有限公司项目经理 黄锦珠：我们会做好公共收益全年的维修、更新改造的计划，面向全体业主进行入户征询，让业主有知情权，并参与整个公共收益资金支出的决策。

新闻观察：完善制度直击痛点 让小区公共收益管理更透明和谐

今天的新闻观察员是许晓露。针对小区公共收益管理这个话题，我们不止一次进行过探讨。今天的新闻，你有哪些新的观察？

刚才的两条新闻，特别真实地呈现了小区公共收益管理现状：管得好的，业主点赞；管得不好的，双方翻脸。管得不好的小区，不在少数，普遍暴露出一些问题：

制度性缺陷：物业公司代管公共收益时，存在"既当裁判员又当运动员"的天然利益冲突。

权力结构失衡：物业公司凭借专业优势和信息垄断形成"管家霸权"，业主群体普遍存在"搭便车"心理，参与公共事务意愿低，社区、街道、房管部门对物业公司的监管流于形式，处罚威慑力不足；

技术性障碍：缺乏统一的公共收益管理平台，资金流向难以实时追踪，传统公示方式（如张贴公告）易被篡改或隐藏，信息不对称严重。

近年来，各地陆续出台管理办法、实施细则，为业主的权益一步步构建起屏障。比如，我省新修订的《办法》，就是围绕当前公共收益管理工作中存在的突出问题，有针对性地加以完善，让公共收益公示更加及时全面、公示内容更加完整真实、公共收益管理支出更加规范。我的建议是，能不能利用技术手段赋能透明化管理，比如，推行"区块链+公共收益"管理模式，所有收支数据上链存证，业主可通过政府监管平台实时查询；或者开发小区自治APP，集成电子投票、财务公示、投诉举报功能，降低业主参与门槛。

住宅小区公共收益管理本质是基层治理能力的现代化命题。需通过立法完善制度刚性、技术穿透信息黑箱、社群激活自治动能，形成政府监管、市场制衡、业主共治的闭环体系。最终，让业主充分享受知情权和监督权，实现当家做主；物业人获得阳光、合理、有尊严的收入。