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在海西群雄并起、外来大鳄蜂拥而进之时，房企如何继续在厦门中留有自己的一席之地？ 作为海峡西岸区域性金融服务中心、东南国际航运中心、大陆对台贸易中心、两岸新兴产业和现代服务业合作示范区，厦门城市的地位和重要性不言而喻，而厦门房企也逐渐成为新的亮点。 但是，地资源稀缺的“明珠小岛”如何在政策、经济新环境下获得房地产的新发展？在海西群雄并起、外来大鳄蜂拥而进之时，房企如何继续在厦门中留有自己的一席之地？ 10月16日，观点新媒体联手《厦门日报》，与全国知名经济学者陈淮，经济学博士、华创证券新产业趋势部总经理杨现领、禹洲地产股份有限公司、中骏置业控股有限公司、福晟集团等各大房企与相关行业精英人士论剑厦门，再度探寻海西地产经略。 观点网作为论坛官方网站，将对论坛进行全程网络图文直播，敬请关注！
主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们： 大家早上好！欢迎来到海西名城厦门，来到2014城市观点论坛厦门行现场。 城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。十年期间，“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳、南昌、连云港、苏州等三十多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市动力与地产发展的创新思路。 今天是城市观点论坛第二次走进厦门这个现代化国际性港口风景旅游城市，在限购限贷逐渐松绑放开的后调控时代，与大家一起面对行业的激流与变化。 作为海峡西岸区域性金融服务中心、东南国际航运中心、大陆对台贸易中心、两岸新兴产业和现代服务业合作示范区，厦门城市的地位和重要性不言而喻，而厦门房企也逐渐成为新的亮点。但是，地资源稀缺的“明珠小岛”如何在政策、经济新环境下获得房地产的新发展？在海西群雄并起、外来大鳄蜂拥而进之时，房企如何继续在厦门留有自己的一席之地？ 为此，我们邀请了众多厦门、福建乃至全国的房地产行业精英聚首一堂，就2014年下半年及2015年的房地产市场形势、行业政策、金融趋势、商业发展、企业战略进行深度剖析，明确“后限购时代的厦门房地产”发展路径。 最后，请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体、厦门日报，合作伙伴山东省威海市文登区政府、威海双岛湾科技城、海斯兰德、禹洲地产、房多多、好屋中国、德信资本、华誉景观、戴德梁行、厦门中原地产、厦门新景祥、龙岩房地产商会以及厦门大学经济学院EDP中心等欢迎各界朋友的到来！ 主持人：下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是： 中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生 厦门市房地产业协会会长黄锦泉先生 中骏集团董事局主席、全国政协委员黄朝阳先生 经济学博士，华创证券新产业趋势部总经理杨现领先生 威海双岛湾科技城副主任张健先生 恒亿集团董事局主席郭建平先生 兴业银行厦门分行零售信贷中心总经理陈连宁先生 禹洲地产股份有限公司副总裁杨彬先生 福晟集团董事、常务副总裁何建华先生 泰禾集团厦门区域公司总经理陈德才先生 明发集团厦门公司总经理杜洪均先生 信和置业(福州)有限公司总经理陈宏斌先生 南益地产集团有限公司项目副总经理单晖先生 厦门海晟房地产开发有限公司副总经理周娜萍女士 美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑师、董事长冯莹女士 立丹行机构执行董事董媛女士 厦门均和评估有限公司董事长王崎先生 戴德梁行厦门分公司总经理潘育敏女士 厦门中原地产代理有限公司董事总经理孔军先生 房多多新房自营平台副总裁吴海先生 厦门日报社副总编辑蔡廷谦先生 观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士 另外，本次论坛获得众多厦门实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2014城市观点论坛厦门行的朋友们。感谢你们。接下来，我们将有请出本次论坛的致辞嘉宾，首先让我们有请厦门日报社总编辑蔡廷谦先生。 蔡廷谦：尊敬的陈淮先生，尊敬的各位领导、各位嘉宾，媒体的朋友们大家上午好！ 热烈的欢迎各位前来参加后限购时代的厦门房地产2014年房地产观点论坛厦门行活动。本次活动由厦门日报社和观点新媒体共同举办，我们希望通过对一年房地产业的政策，金融政策的走势，房地产企业发展态势，深度剖析，梳理出后限购时代房地产发展的清晰路径。 出席今天会议的有著名的专家学者，有金融领域的资深专家，还有厦门本土房地产开发商的朋友们。我们希望，通过研讨嘉宾畅所欲言助力于房地产市场健康有序的发展。 今年是厦门市“美丽厦门规划全年实施之年”，我们厦门日报社联合有关单位举办了一系列的论坛，形成了一个持续性的房地产交流平台。邀请了众多嘉宾来到厦门，比如说全球建筑大师，规划大师，规划的跟厦门业界零距离接触。使厦门业界与这些大佬直接对话，与国际国内先进理念亲密接触。 今后，我们厦门日报社还将举办更多的行业交流活动，包括下个月中旬举办的第十一届人居展示和房车联展，与海西房地产评选活动，在这些活动我们也将继续邀请重要嘉宾传经送宝，通过这些活动更好的服务于厦门的建设。欢迎大家的关注和参与。 最后，预祝本次论坛取得圆满成功，让我们一起期待诸位嘉宾的精彩演讲。谢谢大家！ 主持人：再一次感谢蔡廷谦先生。接下来有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞！掌声有请！ 陈诗涛：尊敬的各位领导、各位来宾，上午好！ 这是一个美丽的季节，更是我们在座各位房地产人今年开始兴奋的季节，因为整个行业都在判断本年度房市行情将是“翘尾上扬”，而且可能2015年基本面已经开始好转。 城市观点论坛第二次走进厦门，距离2011年，厦门的房地产行业都有哪些实质性变化？房地产企业们又都跨越了怎样的成长高度？闽商作为这个世纪首十年值得探讨的群体，他们的思想他们的商业智慧的闪光点又在哪里呈现？他们又将为中国房地产业带来哪些深刻的变化？ 这就是2014城市观点论坛厦门行的目的。 观点新媒体成立十余年，作为行业专业资讯服务商，旗下拥有观点网、《观点》杂志、博鳌房地产论坛、观点商业年会、年度论坛、城市论坛，研究院每年发布年度中国房地产卓越榜、最佳商业表现奖、中国地产风尚大奖，观点从线上、线下365天、360度全方位服务于房地产大行业，见证中国房地产发展的兴衰成败。 所以，在接下来的半天的时间里，我相信我们的陈淮主任、黄会长、黄主席及一众精英们必将为我们奉献出一台以“后限购时代的厦门房地产”为主题的精彩思想盛宴。 最后，再次感谢我们的厦门房协、厦门日报、禹洲地产，双岛湾科技城及文登市政府，感谢所有支持论坛的合作伙伴、企业来宾及媒体朋友！ 在这里我也邀请大家11月24-26日走进广州，走进观点商业年会，那是一个商业地产的盛会，期待我们再次相聚! 谢谢大家，预祝论坛圆满成功！ 主持人：谢谢我们的陈诗涛女士的致辞，本次论坛的嘉宾致辞到次结束，接下来进行上午的议程，下行中的房地产迎来了又一轮政策调整带来的发展机遇，在新改革时代，在政策与市场的界限突破中，这会是再次轮回还是获得新生呢？尊敬的各位来宾朋友们，2014年城市观点论坛厦门行的大会主题是后限购时代的厦门房地产。 下面即将展开的是主旨演讲环节，我们很荣幸地邀请到了中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生，他演讲的主题是限购、限贷放开后的房地产市场。有请！ 陈淮：尊敬的各位领导来宾，女士们、先生们，大家上午好！厦门的确是一个美丽的城市，我们聚集一堂来讨论房地产问题，给我出的题目是限购限贷放开后的房地产市场。
我昨天想了一晚上，最后想了一个特别简单的问题，限购限贷放开后的房地产政策，收紧或者放松，进入或者退出，政策能不能创造出或者消灭掉任何一间房地产的需求？什么时候政策能创造出一个房地产需求，什么政策能消灭一个房地产需求？有还是没有？股市政策的确可以创造出新的需求，因为它本来就是一个没有最终需求的投资性活动。 房地产不是，如果政策不可能创造出无限多的吃饭一样，政策也不可能让人少吃或者不吃饭，房地产的需求从来不是政策创造和消灭的，因此无论是限购还是限贷，还是其他的政策能影响的只是这个长期累积的总需求，在时间上的分布结构。限购只是把某一个城市的需求力图分到其他城市或者推到未来，放松只是希望把未来的需求提前到今年释放，厦门一共要卖多少房子？八到十年的过程中是一个常数，市场预期也好，政策调整也好，改变的只是这个总量在不同年份的分布结构，其实我们可以用很多中国自己的城市房地产市场发展的政策。80年代中后期，北京开了亚运会，围绕亚运会工程建了很多配套设施，这些亚运会开完之后的房子十年没卖出去，那个时候老百姓的需求不强烈吗？住房条件比现在不困难吗？ 政策并不能够引导和诱导新的需求。90年代初，十年之后房子卖不出去，累积出来鬼城。上海政策出台，鼓励上海人买房子，你买房子的钱将来可以免购房所得税，契税减半再减半，国家规定住房交易契税是3%，普通住房是1.5%，上海是0.75%，特别优惠，启动了消费需求了吗？并没有，需求仍然潜在，仍然等待，仍然观望，上海人奔走相告说宁要浦西一张床，不要浦东一间房。现在买浦东一套房的钱可以在2001年的时候买十套，是不是没有需求？不是，但是那个需求经常会前置后错，这就有了房地产市场。 当盲目性需求集中释放的时候，是不是由政策创造出了新的需求？也不是，不过是把以前推迟实现的需求集中在了某一年释放，把此后一两年的需求提前到今年释放。2014年下行的房地产市场，其实也不是下行，因为2013年政策出台，起了一个数量有限呼吁动员购买的作用，集中到了2013年释放。在过去一些年被政策掩盖的因素，在2014年以及此后的时间逐步的显示出来，比如说限购限贷的取消会怎么样，其实我们在大多数城市，不仅仅是厦门，包括大多数的省会城市，过去十年始终是供大于求，或者供大于求与供不应求在相互交叉中，供大于求占主导地位，大多数城市始终是供大于求。全国各省市自治区，剩下的基本都是在过去十年是供大于求。成都为什么有一个交替？因为有一个地震，供大于求，成渝配套改革实验区，将来和深圳、厦门一样，成都也是特区了，过两天成都的房子到了和深圳一样，媒体一忽悠，成都房价真涨了，成都问能不能和涨到和深圳一样？我说估计可能很小，你要把成渝特区的名字说全了，那名字是“城乡协调发展的综合配套改革实验区”，也就是说成都特区的任务是调节穷人，东部六个省区，中国六省区的省会城市始终是供大于求，东北三省长江哈尔滨、沈阳，什么时候听说过房子不够卖？我们过去始终很长时间是供大于求，但被市场政策掩盖了，本来是供大于求的现象，表现为供不应求，现在逐步显现出来了。 如同刚才主持人说的，过去十年我们的房地产业高歌猛进，确实在过去十年终推动国民增长，改善老百姓住房，已经带动了产业发展，但是快速发展就带来了大量不平衡，累积起了多方面的问题，比如说东部和西部，大城市和中小城镇，城和乡的资源配置，在享受城市化、房地产发展的好处上，在很多方面累积了大量的不平衡，这不平衡需要一段相互磨合的过程。因此出现了今天的状况也不奇怪。这些原因是不是限购和限贷退出就能够出现另外一番天地？我还是想说，在过去十年，观点开会老是说政策扑朔迷离，史上最严厉的房地产调控政策，其实在过去十年，决定了中国房地产业发展到今天的规模、增长速度、空间分布以及价格，究竟是政府的政策还是市场固有的轨迹？究竟是哪个力量决定了发展到今天的中国房地产市场？还是市场，市场顽强地按照它的自由轨迹在运动。所以在《十八届三中全会全面深入改革的决定》中和今年3月16日国家发布的《国家新型城镇化规划》中都有一个正确的认识说，我们的市场方面的资源配置，市场是起着确定性的力量，并且说了一句，“今后是由市场主导，政府引导”，我们如果把刚才我讲的三层意思整明白了，下面一个问题就容易回答了。市场退和不退，都按照自己既有的轨迹运行，退了只是把明年后年的需求提前释放而已。 限购这个政策本来就是应急阶段性的行政手段，目标是抑制投机性需求，如同我刚才说，我们目前显现出来的是大多数普遍的供大于求，这个政策的存在就已经没有意义。大家务必要明白我刚才说的，政策能不能创造和消费房地产的需求一样简单的问题，投机性需求并不是什么时候都会产生和存在的，只有在持续的不需求的时候投机性才会存在，比如说在春运的时候才有黄牛党倒火车票，我们请香港的歌星来唱歌，才会有黄牛党倒票。 什么叫投机性需求？投机性需求在本质上和投资性需求本质上没有区别，它和一般投资行为不同的是它利用供不应求的失衡状态，通过投机性的经济行为来扩大这个失衡，这叫投机。比如说春运的时候，有一百个人想回家，只能运走80人，供不应求20人，他去倒10张票，这个时候失衡了30个人。当供大于求的状态改善，限购的政策顺势而为的退出就是顺理成章，退和不退对房地产市场没有什么影响，它有一个积极的方面在哪里？实际上限购有一定的消极作用在于抑制了异地人口向城市里集中，对于中国的城市化进程是不利的，既不利于人口向城镇集聚，也不利于房地产的再生产循环，到现在中国的城市人口不是太多，而是还不够，只是分布不够合理，过度向北上广深集中，各大城市的承载力已经不足以面对的人口集聚，所以新型城镇化规划承接了十八届三中全会的一句重要的话，坚决抑制特大城市的人口扩张，发展中等规模的城市，这个中等规模城市就包括海峡西岸厦门在内的城市群。 什么叫特大城市？目前核心市区人口占1000万人口以上的城市有六座，这个1000万不是行政辖区，500万到1000万有10座，接近这个规模的城市将是未来严控人口进一步涌入集中，努力分化疏解城市核心功能的重要方面。目前300万到500万人口的城市只有28座，100万到300万106座，50万到100万的200多座，中国人口到15亿的人口，七成的人口主要住在50万到100万，100万到100，300万到500万的城市中，大致需要500到800座这样的城市，现在只有260、270座城市。因此从长远来看，借助市场供大于求，政策退出是非常好的。政府说政府在经济发展换档期，过去的政策消化期，这一句过去政策消化期，这就包括了在房地产领域过去的政策的调整，不直接说你错了。 在新一届政府组成以后还有一些媒体道出杭州是下一步房地产税扩围，这些人可能都是没看报，因为十八届三中全会已经明确说了“要积极推进房地产税的立法问题”。别以为房地产税仅仅比上一届政府的房产税多了一个的“地”字，这是完全不同的两个税，立税含义本意不同，不动产税是财产税，简单说是税制改革，由间接税向直接税改变，和调节房价没半毛钱关系，但上一届政府急于想在本届政府内把房价降到合理水平，所以把一个本来治妇科病的药用在退烧上，所以这个没有办法说错了，得重来。将来通过立法程序之后，新出台的以财产税本质特征的，宣布以前的试点以此为准，这就是政策消化期。 所以限购政策的退出可以这么解释，大家别指望限购能带来房地产量价齐升，形成月光盘、日光盘的时代，过去的日光盘、月光盘也不是正常的销售周期，今天的需求已经被2013年提前释放了，现在的政策有一点意思，限购政策退出之后没有办法重新回来的，一看哪天形势不好再重新出来，这是不可能的，但限贷政策别当成是渐行渐远，货币政策可以灵活调整，目前是往这个方向走，以后另外一个方向走，政策只提供下限，首次购房30%的首付，利率给七折优惠，但没有硬性的上限，银行给你七折，但目前没钱，要想百分之百的贷款率，银行和政策之间也有一个博弈，但限贷完全放开也不可能，我看这种可能性不存在，因为房地产市场不需要温州炒房团、山西煤老板。因此，金融杠杆是一个非常重要的政策。 限贷的问题会不会进一步地有一定的强制性要求银行提供更优惠地支持市场需求改善性需求，比如说老百姓卖旧买新，自住性需求唯一一套住房，是改善性需求非常合理的程序，原来买第一套房贷过款，现在把款还上，把旧房子卖了，买新房，这需要新的限贷，是先买后卖，还是先卖后买，这有一个叠加的贷款。我看限贷限购的放开的确可以给我们的市场注入新的活力，把以前的观望需求在短期内有所启动，但是它也不可能让我们回到2013国五条的日光盘、月光盘，在2012年到2013年房地产需求投机性需求已经比较明显充分地退出了。虽然2013年量价提升，但购房主力是自住性需求，其中也有一些不合理的恐慌性自住需求，儿子上初中给儿子买结婚用的房子。2014年要一个自我修复的过程，这个过程也不要太乐观，我看十年累积的恐慌还需要一年左右或者更长时间的修复期，坏不到哪去，好不到哪去，谢谢！ 主持人：谢谢。再次感谢陈淮先生给我们带来精彩的演讲。尊敬的各位来宾朋友，接下来进入的是主旨演讲后的观点答问环节。 经济新常态、正政策调整进行时，如何举一反三，闻一知十，看清楚房地产行业的不同未来，本环节的答问主题为新经济常态与房地产政策转变。 现在有请主持嘉宾上台坐，他是厦门房地产行业资深人士，厦门均和评估有限公司董事长王崎先生。接下来有请参与答问的嘉宾，他们是：中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生、恒亿集团董事局主席郭建平先生。接下来有请王崎先生主持本次的观点答问。 王崎：我首先向陈老师提问，我们从2008年底到现在经过了八年的抗战，地产商在八年对抗，这八成也是可以摘果子的时候，新常态是什么样？我刚刚从德国回来，在德国买房首付15%到20%就够了，贷款利率2%，但中国房奴的成本非常高，未来进一步的降息是肯定的，这会为市场带来什么样的影响？ 陈淮：我们先理清两个界限，因为德国、欧盟、美国、日本已经和房地产达成了长期均衡，发达国家的绝大多数老百姓已经成了中产阶级，已经具备了资产核心能力。我们大多数人买不起房，首先不是因为利率高、首付多或者是房价贵，主要是因为大多数人不具备资产能力，他们的收入都用来不动产的一部分，需要一个长期发展过程。 别把利率的高低和买得起房子混在一块，买得起房，城市化的过程，这是一个长期因素，利率的变化是短期因素，一年变三四回很正常，利率是个市场化的杠杆，不是政府可以拨动的算盘珠。至于说什么是新常态？简而言之，市场之手取在政府之手，过去十年和政策博弈，今后十年是要和市场、竞争对手、消费群体、技术进步来博弈了。 优胜劣汰适者生存是生存法则，从2003年初起，有一年半的时间没有什么政策来限制你发展，而市场自己运行。市场的单向发展扩张，比如说规格、价格单向发展，变为反复波动，总体会不会扩张呢？更多的房地产规模还有一个很长的抗张期，总体价格会不会涨？二十年后的房价会远远高于目前，但这个过程会经过反复地波动，而不会单向波动。我们习惯于表面的供不应求，习惯于抢购。房地产市场要三到五年的供给需求，才能说明供和求的对比关系，而不是用一个月的销售量同比环比来说明供求对比的变化，但是我们处在一个过去老百姓严重住房困难的住房饥渴状态向改善性需求的转变，过剩、观望都有可能成为常态。 最后，改革是今后一段时间的常态，间接融资向直接融资转变，以及互联网技术进步给我们提出的挑战，都是我们要面对的新常态，谢谢！ 王崎：接下来向郭建平提一个问题，作为老牌开发商，怎么看待新城镇化的议题作为房地产新的护身符，未来有什么更好的想象力？我觉得今年是一个政策的拐点，今年行政干预政策退出是市场逼，开发商比政府来得淡定，您在这方面有什么样的想法？ 郭建平：我们也在城镇化方面也花了很多精力去研究，也去跟地方官员交流，很多东西是要靠政府，美国的城镇化做得好是因为政府有投入，如果政府在这方面没有引导，没有基础设施投入，这个城镇化进行下去就有一定的难度，未来十年中国要考虑新的经济增长。 王崎：陈老师对我们厦门这个城市很熟悉，作为城市的CEO政府做得很好，接下来今年是厦门地铁元年，大家可以想象未来地铁承载对市场的推动，还没有启动的时候就已经规划了三条线，我们跟周边的城市城市一体化，厦门市政府做得可圈可点，对厦门的市场消费投资，陈老师还有什么见解？ 陈淮：厦门的资源非常有限，岛外的地都已经争先恐后了，更何况岛内，不可能多修了地铁就会多盖房子，资源的稀缺程度会逐步显现，而且越来越明显强烈的显现。一个城市假如价格降了10个百分点，需求会增加多少？可能比想象的大得多，因为不仅本城很多人买不起房子，而且有很多人想从岛外搬到岛内，从异地搬到本城，中国城镇化是长期看好的。 中国有四个板块是政府不遗余力中央政府要管的，包括地铁、城市建设、基础设施需要大力投入，给你钱补贴，一个是新疆，中国特殊的国际关系，我们并不止是厦门和厦门市政府，整个海峡西岸的城市群。 王崎：谢谢大家！ 主持人：谢谢三位嘉宾的精彩问答，下面进入2014城市观点论坛厦门行专题演讲和互动提问环节，第一场专题演讲的主题是民闽商基因，首先邀请到的是禹洲地产股份有限公司公司副总裁杨彬先生，有请！ 杨彬：2008年之前的时候，厦门没有全国性的公司，到现在大公司都是组团来厦门。十多年前的时候，戴亦一老师讲了一句话，说厦门房地产在全国的声音太小了。今年从年初开始，省、行业，部局委办多次的政策调研基本上都到厦门，今年8月8日“新闽八条”公布后，厦门也是第一个出台实施细则的城市，厦门现在的声音不小了！
在全国各大城市房价下行的时候，唯独厦门一枝独秀，房价连续28个月上涨，一时成为行业关注焦点，这是为什么呢？ 首先，杨彬认为，资源很重要。虽然厦门是一个岛，海西腹地也不是很大，但过往的政策红利一个都没有落下。他谈及厦门今年的经济状况时认为，三季度厦门写字楼空置率下降，价格上涨，表现了厦门对企业的吸引力持续增强。例如，观音山的商务中心，原来说泉州的民营经济非常发达，现在知名的的服饰企业总部几乎都搬到了观音山。由此带来的资金、人才会对厦门产生持续的影响。从居住质量来讲，厦门的优势还是非常明显的。 其次，杨彬认为，厦门具有强大的人口聚集力。中国财力50强城市人口吸引力厦门排在第十位，人口净流入数为204.7万。这个是按绝对数排名，如果是相对比例排名，常住人口中非户籍人数和户籍人数的比值来讲是排第二，第一是东莞。东莞有大量的产业工人占比，厦门的流入人口的数量、和质量都非常好。厦门的外来人口数早已超过本地户籍人口，这个在全国是比较显著的。另一个有意思的排名是全国离婚率最高的10个城市，厦门排在第5位，这和楼市的排名高度吻合。估计限购限贷取消了以后，这个排名保不住。还有，2013年，全市人口自然增长率11.22‰，比上年增加0.24个千分点。厦门市的人口死亡率远低于全省、全国平均水平，甚至比发达国家水平都要低。厦门的医疗服务不单是为厦门，是为整个厦漳泉提供的。前几天，因为第一医院的停车场改为不对外开放，引起了不小的影响，甚至还上了央广《中国之声》的新闻。为什么呢，因为很多省内其他地市来厦门看病的患者意见大了，原本是排号排很久，现在排上号又停不了车进不去。第一医院那条路，大部分时间是堵的。 杨彬表示，厦门城市虽小，但动力十足。按照行政区划来讲从是北京的十分之一。实际厦门的核心区--本岛又是这十分之一的十分之一。岛内的人口密度比香港还大，每年的旅游人口接近香港，集约化的优势比较明显。厦门各项城市规划,如地铁等基础配套等，均是按照800万人口的城市规模进行规划设计的。 在房地产投资增速与人口增速的对比表中，厦门的人口增速是最快的，但房地产投资的增速只排在中间水平，非常健康。实际上从2010年开始，厦门的城镇化已经进入到了高位(88%以上).最近几年在城市化率变动很小的情况下，房地产业的快速增长更多的是体现人口结构的进一步优化，这个和其他地方在城镇化率的快速拉升中实现房地产发展是不一样的。9月房价下跌是结构性问题 杨彬称，宏观层面，厦门的港口排名世界17，外贸活跃有很大程度上是因为海港的关系。而地铁则是典型里面的非典型，所有排名前面的房价的城市只有厦门现在还没有地铁。2009年厦门的航空港吞吐量是1000万，到2013年就到了2000万，翔安新机场的新建会进一步强化这个优势。在厦门的人口集中性集约性跟其他地方都不一样，岛内人口是岛外人口的11倍，这已经超过了香港。大量的优质资源是集中在岛内的，而人口和家庭的外延一定是向外的。这一进一出对商品房的供应需求都会有影响。岛内很大一部分项目已经处于尾盘阶段，没有什么新增项目了。在这样一个结构里会有一个变化，八月份厦门的房价涨了0.18%，在全国70个大中城市中是唯一一个还在涨的。在九月初的行业调研会上，杨彬预料9月份增幅会转负，是供应结构变化使然。他补充道，“在后续的三个月，岛内的新盘推出量下降会直接影响平均价，这和具体到每一个楼盘是升是降不是一回事。1～9月份的月度销量数据，注意几个时点，都和政策相关。实际2013年12月，厦门的量和价数据反映都是跌的，到今年1月份的时候，量价巨升。去年年末是为完成年度房价控制指标，防翘尾，就流量控制。到年初，限价压力解除，就冒头冒的很凶，都不能显示实际情况。4月份是真正的谷底，一是闽南风俗，清明不置业。二是去年末实行了新的预售政策，形象进度要求大幅提高，原本要入市的项目生生被压了三四个月，有个供应空档期。所以4月份的数据很难看。4月底我参加调研的时候，就说五月份的数据会非常好看，刚刚开了两个岛内的盘，备案数据会体现在5月份，价格一下就拉上去了。七月份、八月份已经进入到一个恢复期，数据非常稳定了。因为限购已经实质性放开了，已经对限贷松绑有政策有预期了9月有较短的在一个观望期。现在取消限购政策从台下走到了台上，所以很多数据会进一步向好。” 在限购和限贷问题上，杨彬说：“当时大家对取消限购预期都比较大，出台以后，我们会发现限贷的影响会更大。限贷松绑的细则一、二、三，每个银行都不一样。营销线的同事都在忙着收集、理解政策。对客户来说，不同银行的标准，争取做到总有一款政策适合你。我们讲一下我们自己楼盘的数据，三个盘，价格分别是一万多，两万多，三万多。签约客户本地外地人比例：外地人占的比例越少，对应楼盘的价格就越高。第二个数，我们说贷款比例，也是一样，越是刚需的盘，按揭比例越高。综合以上这些，我个人感觉，这一轮调整，厦门是睡得最晚起得最早。厦门的恢复期要短于全国的平均水平。” 对于“厦门平均每月成交套数下降至2千套是否将成为新常态”这一问题，杨彬表示，“九月份的商品房存量是310万，当时媒体报道：九月份销量创新低，价格由升转降了。价格的变化前面讲过了，销量上来讲，最低的是四月份，九月份已经比四月份好很多了。310万平米存量说是2010年的9月份之后库存量达到了新高。2010年的人口基数、销量和现在能是一个水平么？撇开2013年这样一个大年，2012年也卖了4万多套，450万平，按2012年的速度，这个存量的消化也就是8个月。恢复常态没有什么问题。” 此外，对于“房价上涨是否会刺激成交”这一问题，杨彬做出如下回答：“价格这个事，所有买房的人都会问这个问题。为什么说厦门的恢复会快一点？开发企业拿到一块地的时候如果未来行情比较好，预期价格可能就会高一些。调整来了以后，我们会发现这个涨幅收窄了。一方面是开发商调低了心理预期，另一方面也加大了折扣力度，所以很快，市场的新的平衡价格体系就完成了。厦门跟其他地方不一样的地方就是，有一些城市短期会出现价格跳水，厦门没有。我们统计了一下，90%以上的项目都还没有出现新一期产品卖得比前一期便宜的况。买卖双方在很短的时期内在价格预期上取得了新的平衡点。 主持人：谢谢杨彬先生！接下来我们有五分钟的互动提问的时间。大家可以针对刚才我们嘉宾演讲的主题闽商基因进行提问。 现在我的手上有一个问题，想问一下杨总，现在开发商内部都有一个红头文件，说要涨价。厦门是否还有涨上涨的空间，如果涨价是不是可以有效的刺激成交？ 杨彬：价格这个事，所有买房的人都会问这个问题，是涨还是跌。为什么说厦门的恢复会快一点？定价就是这样的，拿到这块地的时候如果未来行情比较好，我的价格可能就会高一些。调整出来以后，我们会发现这个涨幅就降不下来。厦门跟其他地方存在不一样的地方就是有一些城市短期的会出现无价格跳水。厦门我们统计了一下，90%都还没有存在这个问题，和客户的心理预期双方做一个调整，达到一个平衡点。 主持人：谢谢！再次感谢杨总精彩的演讲以及我们的提问。下面进入到我们的是2014年城市观点论坛厦门行第二场专题演讲的环节，主题是市场动力。首先让我们有请美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑设计师、董事长冯莹女士。 冯莹：大家好！我的演讲主题闽南文化因子和综合体。闽商文化是中国传统文化和台湾民族文化的高度结合。在文化和综合体的结合过程中，我们要充分注意在定位的阶段、工程初期的阶段、规划的阶段、文化和内容形式的阶段，包括在后期实施过程中，把景观、室内和招商都做成和文化相结合的一些具体形式。闽商文化和大多数文化分类一样，可以细分为历史文化、名人文化、宗教文化、地域风情文化、名录文化和现代商业文化。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售，商业办公，酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能的承重之城。可以看到，城市综合体是建筑群的延伸和发展，闽商文化融入到城市综合体规划设计中的时候，希望能打造更独特更符合时代需求的城市综合体。很多人都会讲我们要融入文化，但很多项目实施到最后的时候，就只剩下一个口号，如何能让文化因子和城市综合体真正水乳相溶呢？我作为一个建筑师希望在建筑室内和景观方面和大家做一个讨论。 很多企业在项目的发展中都能找到对文化追求的脉络，像龙湖地产它最初是西班牙风格，后来就在很多项目中融入了中式的风格。绿城地产一直在以法式风格，后来也尝试了其他风格。绿地地产原来是办公住宅，现在是尝试了民国风格。万科地产原来是现代住宅现在是尝试了中式第五园，星河湾本身就是日式和美式的结合，现在也进行了一些中式的转变。 闽商文化与景观的结合，实际上就是文化元素和历史文化进行深入的结合。像万达的西双版纳、国际度假区就是以当地文化为主题，文化综合体将是每个城市的名片，传播传统文化的平台，并对人们的社会生活产生深刻的影响。如果说中国的传统建筑是以砖木结构为主，在现代发展中受到一些限制，现在西方建筑盛行还是有很多好的作品出现，由于建筑的规划总是走在建筑设计之前，我们作为设计师，在设计一些中国传统建筑的时候，可以从中国古代的画上寻找一些元素。对古代建筑建筑的的描灵感来源。中国传统的景观现代体系非常清楚，它存留得非常完整，会有因地制宜的优势。 室内成熟的作品非常多，包括像比较有名的英国皇室，都对中国传统文化比较重视，像欧洲的中国风，包括上海的海派文化，他们的装修风格中往往采用中式的传统文化。在未来，除了可以在民主文化当中进行设计，也可以引用皇家的文化进行一些大量的沟通，在当前中国是越中国越时尚，越闽南越潮流。 主持人：谢谢！接下来让我们进入本环节专题演讲的环节，让我们有请威海双岛湾科技城副主任张健先生，他的演讲题目是科技的源泉投资的我沃土，威海双岛湾科技城。 张健：尊近的各位嘉宾非常荣幸来到观点论坛，这里是观点信息汇集的地方，刚才各位专家和精英都提出了自己的观点，我们自己开发建设者来这里提供一些信息，在座也有很多老朋友，非常荣幸的是今天能够认识很多厦门的新朋友，我们也知道厦门很多企业实力非常雄厚，除了立足于本地之外，也走向了全国，也希望今天提供的信息对大家非常有用。
在这里请大家由厦门转向中国的海湾城市双岛湾科技城，现在开发建设的新城非常多，我们威海作为一个北方城市和厦门没法比，但建设都要到不同的地方去看看，所以我跟大家分享一下双岛湾科技城。 一是独特的区位优势，威海市大家可能比较熟悉，它位于山东半岛的最东端及拥有1000公里的海岸线，双岛湾科技城位于海岸线的起点距离烟台只有40公里，是连接威海、烟台两大交通半岛城市的重要纽带，是威海市区仅存的发展区。 二是稀缺的自然条件，夏季东南风，冬季西北风，很多海滨城市虽然滨海，但是夏天湿热，冬天干燥，但威海市海在北边，南方是山，威海的夏天气侯宜人，是一个休闲避暑疗养旅游的胜地，大气、水汽、噪音环境质量指标都优于国家标准，威海市是全国第一个卫生城市，也是第一个荣获联合国人居奖的城市，双岛湾是在威海市，三面青山环抱，四条河流在这里汇聚，形成了内有岛，外有湾，独特的城市地貌，小小的41平方公里汇集了山海、湾、泉、湿地等等。 三是人流、物流、资本必然离不开交通。高速公路和国道四通八达，威海北站距离这里只有4公里，乘坐高铁一个半小时就可以到达青岛，四五个小时可以到达北京和上海，距离机场只有40多分钟的车程，有飞往香港、俄罗斯、上海等地的航班，飞往韩国首尔只需要50分钟时间。 四是优越的战略地位，我们觉得区位和环境是我们最大的比较优势，国家政策支持也为这个区域提供了动力，威海市处于核心区域位置，产业基础雄厚，蓝色经济输出，2013年人均GDP是9万多。目前威海市已经与韩国仁川市开展了试点建设工作，未来这里会成为山东半岛最热的发展前沿。 五是发展理念，发展的定位和产业定位，威海双岛湾珍藏多年没有轻易开发，目前区域东面和难免是威海市成熟的产业区，有近千家企业入住，西边是烟台市台湾工业园，为了解决产业转型升级和保持经济发展，威海市决定开发建设双岛湾科技城，定位是主导发展高新技术和科教研发产业，配套发展滨海特色旅游、健康养生产业，用最优势的资源吸引人才。 充分利用威海独特的自然环境和蓝色产业，以科教研发平台吸引高端人才打造高端人汇集地，引导资本与科技相结合，打造科技成果交易转化汇集地。以滨海特色旅游、高端休闲养生为平台，吸引胶东半岛、辐射东南亚的人流物流汇集地，逐步形成服务业、商业、旅游、居住等多种产业的汇集区。从去年开始，我们集中建设各类基础设施，炉管，管网、桥梁、海岸景观灯工程同步推进，目前已经初具规模，到明年四座大型桥梁将建成通车，10平方公里的核心城区就展现在大家的面前。我们相信通过自身的努力和外来的借资引资，双岛湾的美丽梦想一定会快速实现。 如何能打造一个新城区？方向比努力更重要，现在威海市已经有很多闽商同志在那里投资生活工作，我们愿意用更努力的构成打造更好的环境，吸引更多的闽商朋友到我们那里投资兴业，威海双岛湾科技城期待大家的到来，谢谢大家！ 主持人：谢谢张健先生。接下来进入到的是2014年城市观点论坛厦门行第三场主题演讲，主题是金融视角。有请两位演讲嘉宾上台就坐。有请兴业银行厦门分行零售信贷中心总经理陈连宁先生，华创证券新产业趋势部总经理杨现领先生。 首先有请本环节演讲嘉宾，兴业银行厦门分行零售信贷中心总经理陈连宁先生。 陈连宁：各位嘉宾早上好！我是兴业银行的。大家可能记得，今年大概三、四月份网上有一个传言，兴业银行对房地产企业限贷，引起了轩然大波。为什么这个文件会引起轩然大波？大家都知道，以前兴业银行被称为房地产银行，为什么叫房地产银行？因为贷款在房地产的占比是非常高的，所以会引起轩然大波。不是不给房地产企业贷款，只是针对某一些，金融在房地产企业里面占了很重要的地位。
兴业银行成立于1988年，现在在福建省已经发展到了全国各地，发展非常迅速。厦门兴业银行现在存款、贷款余额在厦门同行业排名前列，个贷的占比也是比较大的。重点是做个人贷款这一块。 我整理了一下，个人贷款这一块的变化。在八十年代，大家的房子基本上都是单位分的，都不用自己买，所以也没有个人住房贷款这一块。 1991年开始个人住房贷款，刚开始是工行和建行可以办理房地产的住房贷款。 1995年颁布了《商业银行个人贷款管理办法》，当时是要求提供存款和房产抵押双重保证，正常期限只有十年，而且存款不能少于首付的30%。 1997年《担保住房管理办法》取消了双重担保，买房子付首付只要抵押给银行，不需要存单保证了。当时的房产用公积金这一块逐步进入商业行。 1998年颁布了《个人住房贷款办理办法》，只要是商住房都可以买，所有金融机构都可以办理个人住房贷款。 1999年为了鼓励消费，促进房地产行业的发展，人民银行下发了《鼓励贷款消费意见》，首付由30%减到20%，期限由20年延长到了30年，住房也有一个优惠利率。 2004年4月，人民银行又提出要提高首付比例，这个时候就是房地产已经在开始上涨，为了要控制这个上涨的速度。 2005年3月，房贷优惠利率取消，国八条出台。2008年是金融危机，又出台了把房贷的利率调整到70%，首付降低到20%。 这个时候，为了促进房地产发展，就把利率降低。从2009年开始，房地产市场开始回升，提高了首付比率到30%，二套首付比例最低提高到50%，利率最低1.1倍。2010年1月，国20条出台，首付不低于40%。9月颁布了史上最严厉房贷政策出台，第三套停止发放，部分城市限购住房套数。 2011年1月，新国八条出台，要求强化差别化住房信贷政策，对二套房贷首付要求不低于60%，利率不低于1.1倍。厦门更严格，厦门首付要70%。买二套房的差不多就要全额付款了。 2013年2月，新国五条出台，再次重申限购限贷政策。只要有贷过款的，现在还清，要换房的人可以算首套。但是如果有两套房子的，或者都还清的，央行出台的政策是比较模糊的，各家商业银行自己制订，第一套房子贷款还清可以算第一套，这个是非常明确的。如果有二套以上，或者有一套在贷款，这个细则各大银行到现在都还没有出台。包括兴业银行。 央行给各大银行的自主空间，根据风险喜好，由各家银行自己去制订这个政策。大家都在等，新的房贷政策出台以后，如果算首套利率是不是可以打七折，现在已经回不到七折的时代了。银行作为一个企业也有成本在内，现在的资金成本，如果五年期的，七折是5.7，加上银行的成本、税收，再回到七折这个年代是不可能了。除非国家强制要求才有可能，但我想不太可能。 这个利率大概会在多少？按照我自己的判断，一般在9折到基准之间，首套。打完折是5.9多，加上银行的成本，9折是在保本线。可能各家银行对首套或者是改善型的政策基本上会一样。对多套，或者是贷款没有还清的，这个政策制订可能就是千差万别。房地产的杨总刚才说要多认识几家银行，多找几家银行，可能各家银行的政策不太一样。 兴业银行现在也做互联网金融，我们现在跟搜狐焦点网合作。只要是搜狐焦点的客户或者是他们的会员，通过网上就可以申请"e购贷"。比如我要买车没有钱，可以贷款给你。买车位兴业银行业可以贷款给你。而且这个是全国性。这个期限比较长，最长可以到八年，最高100万。谢谢大家！ 主持人：现在让我们有请本环节的第二位专题演讲嘉宾，经济学博士，华创证券新产业趋势部总经理杨现领先生。他的演讲题目是大趋势、互联网浪潮下的房地产行业。 杨现领：各位朋友好！我跟大家讲的题目跟前面几位的演讲嘉宾可能有大的不同，我的题目是“互联网浪潮下的房地产中介行业”。
过去十年，中国的房地产是一个开发的浪潮，未来的十年我认为是一个交易的浪潮。过去是供不应求，所以开发商很牛。未来，我们认为中介行业，代理行业，流通行业在整个行业中的作用会越来越大，在美国、欧洲、澳大利亚的股市已经看不到开发商存在了。我们看美股，大的行业都不是房地产开发行业。这叫公司是REA，类似于中国的搜房。我们看传统的中介公司的股票，现在是互联网的时代。互联网公司已经在美国很快的侵占了我们的传统行业。搜房面临的是新房的营销和广告市场，第二个原因面临的二手房市场。我们看大的市场格局是这样。还就金融市场，包括房多多、58同城等这些新的转型公司或者是新创业的公司，房多多和好屋是典型的。站在各位的立场来思考这个问题，我要做开发，要做销售，我是不是还能进入这个领域，如果我作中介，代理，金融服务我该怎么做？这个是我们很乐意为大家带来一些东西。 我们这个研究已经做了一年，光PPT就200多页。我们看一下，第一个问题。我们房地产行业或者是中介、代理行业发展变化的驱动是什么？消费者获取信息的变迁是房地产流通行业发生变迁的原因。我们以前通过门店、报纸、广告牌来获取房源信息，来找开发商，开发商广告。PC时代，我们看电脑门户的时代。现在看手机，现在通过手机我们就可以看到还有多少房源在售，我可以去联系，然后付款交易，整个方式都变化了，这个是消费者注意力的转移。在我们研究很多案例中，我们已经发生过太多故事可以参考。当时美国消费者注意力发生转移，从电影到电视的转移，后来，我们看流媒体，流媒体的崛起了，《纸牌屋》的发行商起来了，电视没落了。消费者的注意力转移了。在我们这个时代也是一样，我们为什么不看好中介，和周边的模式，而是因为时代变了。消费者的注意力转移了，因为消费者已经不去门店了，不再单方去联系经纪人了。 我们看下另外一个趋势，在美国2011年互联网已经成为消费者了解房源信息的第一媒介。我跟我的朋友聊天，做深度营销广告推广你们的广告投哪里？他说纸媒、户外广告，还有互联网广告。这个趋势就是要慢慢加大对互联网广告。现在如果还舍不得放弃报纸和户外广告的投入，我们现在国内还没有一个起主导作用的互联网大型媒体，所以你还要加大线下的投入。在美国，我们可以看到，现在90%的消费者都是通过互联网了解房源。 2011年有一个新的趋势，2011、2010年互联网已经成为美国的消费者找到房源的第一媒介。现在不用找中介，不用找经纪人，不用到开发商的售楼处也不用到中介公司，现在通过互联网就可以找到我想要的房子，找到之后，我再去看房，再去做交易。这样就减少了大量的工作。我要买房子痛苦的事情是经常被经纪人带去看很多房子，每天就是做这种无效的工作。 第三个变化，现在我们做的是拿手机找，到这个地方，找到附近1000米的新盘，我再去联系。现在的变化和注意力的转移会对我们的行业会产生一个非常大的影响。在美国，纸媒、房地产纸媒已经被杀死。今年的主办方厦门日报，今天看到厦门日报的头版是泰禾很大的广告，我们都清楚房地产是需要本地化资讯，所以不会那么快没落。我们看整个房地产行业，整个报纸行业因为房地产本地化，所以本地的报纸还会有一些空间，但是熬不过2015年。这个就是趋势。 Realogy这个公司的经纪人数量在下滑，门店也在下滑，它现在做什么？它现在做服务。帮你搬家，帮你买保险，这个是他们现在做的事情。这个是中介公司的未来。我们再看中国，我们为什么会认为中国中介会远远快于美国。 互联网企业刚刚起步，所以这个市场是蓝海市场，可以做，空间很大。所以我们比较看好中国的互联网媒介。 中国的房屋地理分布非常集中，无论是做新房还是做二手房。这个是2020年房地产分布的结构图（PPT）这个是我对未来中国的中介公司和代理商的一个展望，未来搜房就会变成这个模型，在线上可以找到你想要的房子。互联网公司知道这个时间段要开发什么样的户型，什么样的人在买房子，怎么弄。就直接把代理策划干掉了。现在搜房面临着很大的压力，安居客受到抵制，但是你们要相信有一天它才是你们的老大。 这个是我的观点。谢谢大家！ 主持人：谢谢杨总。朋友们，接下来是互动环节。大家可以针对两位嘉宾的演讲主题，金融视角进行提问。 现场嘉宾：您好！现在房地产证券化释放资金10万亿，会不会出现像美国那样两房危机？房地产证券化是房地产融资的新渠道，是一种毒药还是新的良方？ 杨现领：因为中国目前的房地产抵押贷款，按揭这一块的存量是10万亿，这个是上限。现在为止我们看到在实际的操作中，从2005年1月份建设银行发行第一批，到现在也是第三批，进展非常缓慢。按我们的研究，美国金融发生变化的时候有三个因素，美国的抵押贷款是MBA。在1980年的时候是100亿美元，在2007年次债危机爆发之前是9.4万亿。有几个原因：市场利率化。金融市场牌子起来了，交易活跃了，所以二级市场才会流通。我们知道，二级市场的活跃必须依赖利率市场，第二个原因是资金成本的问题。现在中国跟美国对比有一个很大的差异就是，在美国的1到2的差异就可以做。发行价格都是上限发行，就是供需方不足，买家太少。我现在放高利贷，信托融资10%的收益率，一种长期性的MBA的产品没有市场需求，相对来说收益率太低。第三个是中国没有类似于这样的两房这样的买房者。两房是民营企业、上市公司是政府支持的，有信誉担保，所以形成了一个很大的市场。中国人很多银行相信国发行，所以必须要市场化，要有足够大的池子，才可以在这个池子里养鱼。 陈连宁：目前来讲，因为美国很多是零首付，或者是首付很低。我们这边的首付基本上是30%左右。另外，中国人都有买房子，有一个家。像美国租房子的人比较多，所以我们认为会出现像美国这样的情况的可能性非常小。 现场嘉宾：刚才提到互联网浪潮下的房地产行业，讲到房地产经纪行业，讲得非常好。大家都知道，现在中介行业已经发生了变化。随着互联网的发展，在厦门普遍的中介行业是亏损。怎么看待这些问题？ 杨现领：传统的中介公司是必死无疑。Realogy全球100多个国家有无数过加盟店，几千个门店，一样。为什么？不是因为互联网冲击，也不是自己缺乏创新，而是自己把所有的创新都放在一个地方，就是怎么分钱。你们都很好，但很多都是怎么收高佣金，你们的创新都用在这个地方。有互联网基因，这么熟悉这个行业，难道不知道转型吗？当然不是。他也收购了互联网公司，但是做得还是很差，因为在他的格局观里面，只当互联网做成交易改变。两三年前我们还在怀疑京东，是不是傻瓜，把价格搞这么低。但我们看到其他的苏宁、国美都是这样的结局？为什么，不是因为苏宁、国美没有线上的平台，而是因为他们的模型。 谈一下中介公司的未来是怎样，我建议我的朋友转型，到互联网公司去做。因为中介有很多的线下能力。就像房多多是一个非常好的平台，他有很好的平台，你有线下能力。独立经纪人在美国是什么概念，我是一个妇女，生了孩子没有事干，考了一个执照就可以从业了，这个是非常独立的。我上几天班没有人管我，我跟的经纪公司是合作关系，不是管理关系。但是在国内我们不存在这种关系，在美国有这样一个概念经纪人已经形成了一个体系，服务非常好。他们每年办年会选出最优秀的经纪人，是社区服务做得最好，对社区居民作最好的服务。所以我成了一个社区邻里关系的信息中枢。在中国为什么很难这样发展？因为在中国的经纪人都是帅哥美女，用的是色相，现在我们的牌照、秩序的管理很混乱。在中国很少看到有一个行业像中介行业这样的混乱。我们要让经纪人系统更加专业化，说白了让你更有尊严，而不是让消费者看到经纪人的电话就想躲。目前我们可以做的事情非常多。 主持人：谢谢杨总、陈总。再次感谢二位。尊敬的各位来宾朋友，今天上午的演讲环节到这里就暂告一段落，让我们再次感谢精彩的演讲嘉宾和积极参与。 接下来我们将进入到厦门论坛的重点环节之一城市观点论坛中国行厦门圆桌，海西福地、闽商并起，在限购退出、限贷调整的分类调控新时期，厦门房地产唱响自贸区概念，如何在新经济新政策环境下取得房地产的新发展？本次论坛的大会主题是后限购时代的厦门房地产，那么在这个主题下，共设有两个分议题，各位嘉宾可围绕两个分议题进行讨论，分议题一，政策变化中的厦门房地产机会，分议题二，区位优势与厦门楼市发展空间。接下来让我们首先请出圆桌讨论的主持嘉宾 立丹行机构执行董事 董媛女士 好，接下来有请参加本次讨论的嘉宾上台，他们是： 中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮先生 中骏集团董事局主席、全国政协委员 黄朝阳先生 禹洲地产股份有限公司副总裁 杨彬先生 恒亿集团董事局主席 郭建平先生 福晟集团董事、常务副总裁 何建华先生 泰禾集团厦门区域公司总经理 陈德才先生 明发集团厦门公司总经理 杜洪均先生 房多多新房自营平台副总裁 吴海先生 戴德梁行厦门分公司总经理 潘育敏女士 本次圆桌讨论时间为50分钟，下面让我们把时间交给嘉宾主持人为我们主持这一次的城市观点论坛中国行厦门圆桌。 董媛（主持嘉宾）：组委会给我们出了一个好大的难题，让我与在座的九位嘉宾探讨，我在厦门房地产行业从业20年，这二十年来政策不断地频出，尤其是04年以后每一年的政策都轰轰烈烈，政策静悄悄地走了，我们的需求还在。我们用网络流行的那句话来形容一下很恰当，但也不要忽略了金融在这里的作用，实际上在这个过程中需求存在，开发商也有需要，如果我们的金融能走进你成为我们消费者的闺密，成为我们开发商的哥们儿，扮演我们今天市场的红娘可能会更好，是否预示着房地产市场进入了真正活跃的资本化市场阶段，那么就这样一个观点，我想请在座各位嘉宾，因为刚才前面陈淮老师已经讲了，我想请来自企业的代表们表达完观点之后，陈淮老师和我一起来做一些评点。我们厦门在这样的市场下的机会，我想先有请中骏的黄主席，在这样的市场下，黄主席经常去售楼处，中骏一直以品牌著称，没想到黄主席在销售领域也这么有心。 黄朝阳：我是中骏的黄朝阳，很少参加这种会议。我谈谈第二个话题，厦门楼市的发展空间。我觉得厦门房地产是大闽南的城市中心，大闽南包括龙岩、厦漳泉，是这个城市圈的中心，它是大闽南的经济文化中心，这个圈子大概是2000人左右，支撑厦门这个城市绰绰有余。 第二个中心是厦门是一个创新中心，我是泉州人，泉州的企业发展到一定程度必然向厦门发展，我是90年就到厦门来发展，还有一点就是因为有厦门大学、集美大学的支撑点，厦门的大学生源源不断涌入厦门这个城市，一个城市有没有未来，有没有创新能力，最核心的一个判断就是应届大学生会不会来到这个城市，我相信在座一半以上都是从厦门以外来到这里，厦门现在的建筑设计，时尚设计，像安踏、利朗等从欧洲请了很多著名的时尚设计师，还有工业设计也非常好，也聚集了很多文化艺术。我觉得厦门是一个创新型的城市。人往哪里走，我们就去哪里做房地产，互联网最大的是流量房地产也是，你有没有人流，商业的核心还是流量，它来不来，我们要看客户的腿，厦门的机会，昨天陈主任来了，从机场到磐基走了一个半小时，厦门在过去的基础建设还是很好，但城市的发展还是慢了一点，真正要解决交通问题还是要解决轨道交通，靠每一天上下班开车，交通问题永远解决不了，岛外要发展，也一定要轨道交通才能承载厦门作为大闽南中心城市，承载这么多外来的大学生。价格是由市场决定的，不是由成本决定的，厦门的本岛资源太稀缺，一定是往上涨，而且它集聚的大闽南富人居住的功能。岛外价格也不是无限上涨，因为岛外将来还是会以刚需和改善两方面相结合，我讲一个观点，香港在新界沙田过去十年基本上没有什么太大的变化，因为一套房子在香港400万就到顶了。我认为北京、上海刚需和改善房价总价在350万到400万，想再往上走也不能了，我判断厦门是200万到250万，还有一点，如果岛外的房价过高的话，就阻挡了大学生进来，会减少这个创新能力，谢谢！ 董媛：黄主席讲得非常好，现在厦门户籍人口200万，流动人口也是200万，每年人口增长6万，我们的房价最远的翔安中澳城才六七千，实际上现在是一个新的市场时代，线下的服务也很重要，来自于戴德梁行的潘总，您对于厦门有什么观点？ 潘育敏：可能因为住宅更和民生相关，今天集中讨论的问题很多焦点还是放在住宅方面，我觉得对于厦门来说，相对于厦门的收入水平和消费水平，目前厦门的商业地产还是刚刚起步的阶段，包括轨道交通也是刚刚开始投入建设，沿着轨道交通各个站点所产生的商业地产会是未来的蓝海，我们现在服务的开发商，大家其实都在做一个转型。 董媛：有请福晟集团的何总。无论是住宅市场，还是商业市场，厦门的房地产市场未来机会空间很大，福晟集团是04年进入福建市场的广东开发商，他们很有眼光，他们很早进入了福建，有请何总。 何建华：我很看好厦门，刚才有一些专家讲了一些数据，全国七十个中小城市都在下行，唯一的亮点是厦门，还有小小的涨幅，厦门这个地方是大闽南中心，福建有一定尴尬，大家一说到福建先想到的是厦门，但是省会是福州，民营企业比较好是泉州，泉州和厦门非常近，说到厦漳泉一体化，城市城际交通一体化，可能政府有好的想法，是想把厦门人口往泉州、漳州去分散一些，但往往事与愿违，包括北京和天津一样，北京和天津本来想把北京的人口往天津分散，结果交通一发达，天津去北京买房子的人更多了。 说回到闽南地区，政府想把厦门一个大的人口太多往岛外、泉州、漳州分散一些，其实错了，泉州漳州的人来厦门更近了，反而厦门的房子价格还是上涨。现在的市场和原来的市场不一样了，以前是市场简单政策复杂，现在反过来是市场复杂，政策简单，现在完全要把原来那政治经济学靠政治吃饭的市场扭转过来，行业自己要清醒怎么在这里做好，不要靠天吃饭，不要靠政策吃饭。 董媛：有请来自于明发集团的杜总，明发一直在福建发展，我们明发如何来把握现在的机会？ 杜洪均：我讲讲我个人的感受。从我们房地产这一块整个经济，应该说和国家的经济是一致的。厦门，海峡，闽南的地产的话整个来讲应该是偏好的。房地产已经走到市场化，更多的是我们的产品定位对市场的把握。现在房地产政策有一些收缩。我们现在目前的房地产市场是一个很正常的市场。我们做房地产要把握这个市场的变化，要把握大的宏观经济形势。 董媛：有请泰禾的陈总，泰禾在这样的市场机会下，如何去寻找自己的空间？ 陈德才：我们房地产市场被调控了十年，中央的调控目的是什么，现在回过头来看，房地产一直在按照自己的规律在发展，并不因为任何政策的出台把一些需求而吃掉了。在这一点上，中国的房地产这二十几年的发展已经非常理性了，非常简单了，它有自己的规律。我们可以说一个观点，购房时机到了。现在把限购放宽，把购房者的范围加大了。除了厦门本地的人可以买房。我们看到市场合理性，并没有因为限购放宽而成交量增加，市场回暖。为什么没有出现？这二十多年来，我们的客户也已经理性了，并不会去盲目的投资了。作为厦门，每一个开发商手里并没有太多得存储品。所以我们会看到，厦门的房地产一直在微涨。很多人在观望，因为很多城市都在作调整，客户也一直在观望，寻找合适的机会，看会不会出现价格让利。随着这个政策的出台，在四季度可能还会出现针对市场的政策出现。这个政策出来会对行业增加一些信心。包括在厦门，在这样的市场下大家都还在维持自己的价格。限贷政策银行会出现一个细则，对客户来说门槛也降低了。在这样一个供求关系的前提下，作为厦门可能会面临一个购房时机的到来。特别是厦门有很多的利好，自贸区、地铁概念、包括我们“美丽厦门”建设逐步的启动。我觉得，未来的房地产市场会更加健康和稳定。政府的决策也越来越清晰，我们希望政府起到监控的作用，而不是调控的作用。靠行业自身的发展，靠市场自身的调节来推动健康的发展。 董媛：我想提一下杨彬副总裁的意见。2013年厦门成交了近4万5千套房子，平均每个月3500套房子，2014年因为市场发生了变化，大目前为止，平均每一个月大概也就是2千套房子。我的问题是，在厦门新常态市场下，是不是这样的量就是一种常态？因为禹洲集团在所有的行政区里面都有项目。 杨彬：九月份的数据存量是310，九月份一些媒体报道，九月销量创新，价格降了。销量上来讲，最低的是四月份，九月份已经比四月份好了。310的概念强调的是指2010年的9月份之后，库存量达到了新高，2010年的人口基数和现在没有办法比，2013年这样一个大年，2012年也卖了4万多套，恢复常态没有什么问题。 董媛：有请郭总，恒亿的项目在福建也很多，像尚品湾，在环东海域同安都有自己的项目。您对未来房地产的市场有什么看法？ 郭建平：大家今天来无疑是想了解厦门地产的形势和厦门的发展情况。我想告诉大家，我除了是战略专家还是企业家，最了解我们今天来的这些企业想要了解的东西是什么。那厦门的地产，首先从战略层面没有问题，国家在扶持福建的发展。而且跟东部区上海广东的这些区域比，价格还是很低。在2001年的时候，532的时候大家说是疯子。前面十年我觉得做地产是靠运气胆子大，后面是靠专业性。未来这十年里面，要淘汰很多企业，因为他们不专业。实际上，我们恒亿能够持续，就是不断的创新。所以在地产里面，实际上八月份博鳌论坛的时候只有四家房地产，其中一家做了一辈子的地产，上市才50亿，还不如它的物业管理，轻资产。还有两家就是房多多和好屋中国，最近我们也在谈这几家怎么抱团。恒亿我们研究了儿童教育中心，12月12日我们也要开业了。今年的项目，我们在翔安讲课就是“爱的主题”。我们改变了所有把世界景观造到这里来，所有婚纱拍摄的来我们这里租场地。所以方式方法不一样，整个行业都被我们颠覆了。 我们在厦门恒亿有上品，我们马上就能装上智能化系统，这个是我们差异化的产品。 董媛：我们期待恒亿的表现。我是一个传统的营销代表行业，房多多是一个新兴互联网企业，今天很多话题谈到了新兴互联网企业。有请房多多吴总表达一下你的观点。 吴海：大家都比较关心互联网和房地产的结合。我们要加上两个字就是“移动”。移动互联网和房地产的结合。房多多的平台更贴近于交易平台，在十一期间，在一些城市、比如深圳、青岛等市场的表现。从房多多的报告中来看到，十一期间提升了三倍。这个是购买客户的购房意向在提升。房多多平台成交量提升了一倍左右。 在第四季度，我们合作的一些开发商，比如万科，在第四季度加大库存的增量，有一些大户型，和改善型的产品会有一些压力。在十一放宽限购限贷之后，一些楼盘会有一些价格的提升。但明显价格提升五个点左右的楼盘，跟其他楼盘相比，客户对价格的敏感度是比较高的。对照厦门的市场来看，在保持价格平稳的情况下，需求还在。基于移动互联网对厦门这个城市，以前吸引潮汕的客户到这边来购房，需要很大的投入，现在有了移动互联网，也会有很大的影响。 董媛：刚才各位嘉宾已经充分的表达了观点，实际上已经把新常态下的厦门楼市空间和机会都已经谈到了。2014年全国市场这么不好，厦门市场表现略微有佳，厦门20104年一千万总价的豪宅仅仅到七月份，近半年的时间成交314套，2013年全年367套，2012年140套，2011年152套。2014年达到了2013年全年的90%。这是否也预示着我们厦门未来的机会和空间。 有请陈淮老师评点一下各位嘉宾讲的。 陈淮：我重点评论主持人的话，第一，他刚刚说2014年全国房地产市场这么不好，怎么不好？2014年是我们的成交量，成交规模历史第二个高点，仅次于2013年，它表现的只是增速下降。2014年上半年萎缩了20%。我刚才讲，供给方的小年，那时候我们说得少。但是，今年买房，娶媳妇，不管政策怎么调控，调控只能让他今年娶，明年娶，并不能人他少娶或者是不娶。供给的小年和大年碰头您觉得会怎样？这取决于市场。我们主持人说，厦门一个月成交4000套，厦门的房地产是每年同比环比都是零增长，如果照你这个规模，就是零增长。所以，简单的说说成交量没有多大意思。夏威夷岛三十年的成交量都是逐步下降的，始终是全美国房价最贵的地方之一，因为它特殊的功能属性。今后，可能会从逐步的满足基本住房需求，满足改善性需求，到满足旅游资源，豪宅的自由组合的需求。 房地产被地方赋予了不同的功能，比如在北京买房子，买的不是房子，你很大程度上买的是北京的就业条件，工资水平和子女的教育，基础设施以及其他的空间。厦门没有这么复杂，但是它有它的独特性。这是第一个评论。 第二个，互联网会不会引发两房危机、次贷危机，人类每一次的进步同时也是在酝酿另外一个风险，货币的诞生，风险永远不可能被消灭，没有货币通胀，人家有了市场，有了期货本来是为了规避风险，风险最怕分布不均衡，这叫一个辩证法。当银行的资产证券化以后，我们开发商的融资手段直接融资，使信用风险更多的分布在购房人按、中介机构和投资市场的投资者身上。谢谢！ 董媛：最后，提一个议题，大家可以自由发言。在这样的新常态下，我们想把厦门的发展环境展望一下。 潘育敏：在厦门这么发达的一个城市，除了刚才提到的商业地产，工业地产、物流地产这一块也是未来一个发展的方向。 我们公司在这几年业务线的发展中，针对工业地产的服务真的是异军突起。在上海这一块的需求是非常大的，我相信很快在福建这一块也会慢慢形成。 董媛：因为时间关系，我们圆桌论坛就到这里。实际上，未来如何去展望未来空间有多少，我们在2014年厦门房地产市场的表现，在全国的表现大家已经看得很清楚了。我们期待2015年以及未来更长的一段时间厦门房地产市场有更多的发展机会。谢谢各位嘉宾！ (责任编辑：) |
